Consejos antes de realizar la reforma de su hogar

Nuestra cocina, baño, aseo necesita una reforma... ¿Por dónde empezamos? ¿A quién llamamos? ¿Qué hace falta? ¿Cuanto dinero nos va a costar? ¿Cuanto tiempo vamos a estar sin cocina? ... Todas estas preguntas tienen una respuesta común: COORDINACIÓN y PLANIFICACIÓN.

El principal motivo por el que una obra se eterniza, los gremios no aparecen..., el material no llega..., surgen imprevistos que provoca que el presupuesto inicial se encarezca..., etc., es por falta de coordinación y planificación previa al inicio de la misma.

 Para evitarnos disgustos en la reforma de nuestra cocina o baño es conveniente contar con el asesoramiento de una empresa solvente, con personal cualificado, con su correspondiente licencia fiscal y seguro de responsabilidad civil , que nos van a ofrecer calidad y seguridad.

Tenemos que evitar a personas que hacen trabajos en sus ratos libres ya que en la mayoría de los casos carecen de licencia fiscal para trabajar y de póliza de responsabilidad civil, por lo que en caso de accidente o desperfecto,no se podrán hacer cargo de los gastos que se deriven de los mismos.

 

A su vez, una empresa cualificada, nos va a poder asesorar y orientar a la hora de realizar nuestra reforma y ver si es viable y factible la idea que tenemos en la cabeza o el diseño que hemos visto en una revista de decoración.

 Otro punto importante es que no vamos a tener que estar pendientes de un gremio u otro, ya que la empresa se va a encargar de coordinar a todos los oficios. Y ante cualquier duda que nos surja vamos a estar siempre en contacto directo y permanente con una única persona, el coordinador de la obra, que es el responsable de que todo funcione correctamente...

 Partiendo de ésta base ya podemos hacer frente a esa temida reforma que tantos quebraderos de cabeza les ha dado a nuestros amigos y familiares.

Ahora solo tenemos que tener presentes unos pequeños puntos que son:

 

- Permisos de obra.

- Tipo de reforma que queremos realizar.

- Presupuesto.

- Contrato.

- Elección de materiales.

- Fechas.

- Ejecución de la obra.

 

• Conviene invertir tiempo y dinero en una reforma? ficha1
• Qué quiero lograr con la reforma? ficha 2
• Qué puedo y qué no puedo hacer? ficha 2
• Llamo a un arquitecto? ficha3
• Qué debo preparar antes de pedir un presupuesto? ficha3
• Un solo contratista o muchos gremios? ficha3
• Con o sin materiales? ficha3
• Qué debo tomar en cuenta para elegir un presupuesto? ficha3
• Y si surgen imprevistos? ficha4
• En base a qué documentación firmo el acuerdo con el contratista? ficha4
• Cómo me conviene arreglar los pagos? ficha4
• Y la familia...¿Qué hacemos durante la reforma? ficha5
• Quedan los muebles...Distintas soluciones . ficha6

 

FICHA Nº1

UNA REFORMA, ¿SÍ O NO?

Hace no mucho tiempo en España los pisos "viejos" parecían artículos descartables. No hacía falta más que entrar a una inmobiliaria para darte cuenta de que sólo te ofrecían viviendas en las nuevas promociones, en dudosas ubicaciones, con pequeños pero rentables espacios y paredes de "papel". Hoy, con el mercado de las hipotecas muy difícil y habiendo conocido el resultado de la especulación inmobiliaria, recuperar nuestro viejo pero espacioso piso, con su buena ubicación y solidez en su construcción, se hace mucho mas deseable.

¿Es rentable la reforma de un piso?
Hay quienes encaran una reforma como una inversión y hay quienes la encaran como una manera de vivir mejor. Si tú estas en este segundo grupo, no te cuestiones demasiado. Quizá no recuperes los gastos en una eventual venta, pero vivirás mas a gusto y feliz y esto debería bastar.
Si estás considerando una reforma como inversión, antes de decidirte deberías considerar:

• La ubicación del piso. Es sabido que hay zonas que se cotizan más que otras. No solo debes evaluar la situación actual sino también la posible evolución. La futura instalación de un centro comercial o un parque en las proximidades puede disparar el valor de venta, por ejemplo.
• El estado del edificio o urbanización en general. El mantenimiento, la accesibilidad. De nada servirá mejorar tu piso si nadie llega a visitarlo.

Resumiendo…
Como regla general puedo decirte que un piso en un buen edificio, ubicado en una buena zona, cotiza mucho mejor si está reformado que si está en malas condiciones. Ten en cuenta que no muchos compradores quedan con un resto de dinero después de comprar un piso, amueblarlo, pagar  las comisiones, etc.  Por el contrario, hay zonas, urbanizaciones o bloques que por su ubicación o falta de mantenimiento limitan el valor de los pisos o apartamentos. La antigüedad también puede ser un punto en contra, pero como decíamos al principio, si la ubicación es buena y hay un buen mantenimiento, no es tan importante.
 En cuanto a la reforma en sí, no tienes que preguntarte que te gustaría, sino que es lo que busca la mayoría de los potenciales clientes. Es importante:

• No perder numero de dormitorios. Volver a la situación inicial si se han unificado habitaciones, un 3dormitorios se vende mejor que un 2 dormitorios “con posibilidades de un tercero”
• Evitar materiales muy costosos y detalles complicados, como molduras o cenefas, que encarecen la obra, el precio de venta, y no siempre se aprecian.
• Usar materiales y pintar las paredes de un color neutro.

También puedes optar por introducir algún detalle determinante que lo diferencie de los miles de pisos que están a la venta, que lo convierta en un piso ÚNICO, pero debe ser algo que sin ninguna duda aporte un valor agregado. Un ejemplo es un jardín de invierno, que incrementa los metros cubiertos del apartamento o piso y es suficientemente llamativo como para que un cliente decida su compra. Es un riesgo, una solución que puede ser muy buena para un cliente en particular, puede hacer que otro cliente no quiera el piso. Pero cuando ese cliente particular vea tu piso, no querrá visitar ningún otro…

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FICHA Nº2

LOS SUEÑOS Y LA REALIDAD

El Programa de Necesidades.
Antes de pedir presupuestos para una reforma debes tener muy claro lo que se desea.
Si solo quieres renovar lo existente, tu próxima tarea es conseguir un plano con medidas o medir tú mismo el piso o apartamento y hacer un listado de tareas y cantidades a ejecutar. Investigar materiales, precios, elegir lo que quieres y con esos datos ya puedes pedir un presupuesto.
Si en cambio quieres cambiar realmente el lugar en el que habitas y no tienes definido qué es lo que quieres hacer, te propongo los siguientes pasos

• Un listado detallando lo que nos gusta y lo que nos molesta de nuestra casa es una buena forma de comenzar.
• Busca imágenes en revistas de decoración o de actualidad, ambientes, rincones, tipos de muebles.
• Ve a casas de sanitarios, revestimientos, supermercados de la construcción, recopila tipos de materiales, precios.
• Haz que participen todos los integrantes de la familia.
• Plantea distintas soluciones, escribe ideas, estudia su factibilidad.

Tener claras las limitaciones.
Cuando hablamos de factibilidad, llegamos al punto donde hay que compatibilizar lo que se quiere con lo que se puede.

• Es necesario conseguir el plano del piso, localizar los pilares, paredes maestras (si las hay), conducciones de agua, electricidad, gas. Si no lo tienes, puedes pedirlo a la administradora de tu Comunidad.
• Ahí mismo averigua sobre las limitaciones que pueda tener el reglamento y cómo te afectan.
• Consulta también en el ayuntamiento sobre las licencias necesarias. Para cualquier obra necesitarás obtener una licencia. Dependiendo de la envergadura y qué tipo de trabajos quieras realizar, te exigirán distintos requisitos para el otorgamiento de la licencia de obra.
• Evalúa las posibilidades económicas. Las reformas por lo general implican a todo lo que son las terminaciones de obra y debes saber que es ahí donde puedes encontrar las mayores variaciones sobre el precio por m2 de una construcción.
• Debes limitar tus expectativas a lo que realmente puedes afrontar y saber que muchos materiales no lucen mejor por ser más caros. Hay que elegir y hacer un buen uso de los mismos para sacarles el mejor provecho. Quizá una buena cenefa dentro de un revestimiento de 10 euros/m2  realce más tu baño que un revestimiento de 45 euros/m2.

Te recomiendo usar buenos materiales, pero no eternos. Ten en cuenta que la vida útil de un material no debería ser más larga que tus ganas de verlo. Hay muchos baños o cocinas que requieren una renovación no por el mal estado de los materiales sino porque están ya pasados de moda. Los materiales de baño y cocina van renovándose continuamente, las tendencias van cambiando y es en este punto donde te tienes que preguntar cuan durable debe ser un material.

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FICHA Nº3

PLANIFICACION DE LA OBRA

Los Planos de obra
Debes empezar a concretar todos los deseos, teniendo en cuenta las limitaciones. El primer paso es realizar un proyecto.
En esta etapa, si se trata de una obra menor, puedes llamar a un arquitecto, a un aparejador, o hacerlo tú mismo. Llamar a un arquitecto o aparejador supondrá, por supuesto, un gasto, pero es quien por su formación y experiencia mejor va a interpretar tus inquietudes y las va a canalizar hacia la mejor solución. Seguramente encontrará soluciones tanto para los espacios como para el aprovechamiento de los materiales que a ti no se te ocurrieron. Si decides llamarlo, ya tu arquitecto te irá guiando a lo largo del proceso. Si decides que no, desde aquí te vamos a ayudar a seguir.
Lo ideal antes de pedir un presupuesto es confeccionar un plano. Puedes hacerlo sobre papel milimetrado si tienes las medidas. Ten en cuenta que en escala 1:100 un cm en papel representa 1m en la realidad. Para ubicar los muebles, puedes cortar trozos de papel y moverlos hasta llegar a la mejor distribución. Detalla en el plano los materiales y colores de suelos, paredes. Puedes hacer aparte un plano marcando las demoliciones y construcción de paredes. Ten en cuenta que estos planos serán la documentación más importante de tu contrato, cuanta mas información tenga, mejor será el entendimiento con tu contratista.

Presupuestos
Pide siempre más de un presupuesto e intenta que sean comparables. Una reforma integral supone trabajos de albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, pintura...Si no dispones de mucho tiempo libre, es mejor que pienses en una empresa especializada que se ocupe de toda la obra y que ésta se haga cargo también de la compra e los materiales. Si contratas por separado tendrás más control sobre los costos, pero deberás coordinar la entrada y salida de gremios, el enlace de los trabajos, la llegada del material a la obra y cargar con los perjuicios que el incumplimiento de unos provoque sobre el trabajo de otros. No es agradable pasar horas tratando de localizar a un fontanero que no aparece mientras recibes los reproches de un albañil que pierde su jornada de trabajo y te reclama un pago extra como compensación. Deja todas estas complicaciones en mano de profesionales.
Para elegir a un contratista ten en cuenta el precio, si está incluído el IVA, pero también los tiempos de obra y revisa que estén incluidas todas las tareas, es muy importante para evitar pagos extra. Los antecedentes de la empresa o la confianza que te inspire también van a ser determinante en tu decisión.

Compara los presupuestos y cuando hayas decidido y llegues a un acuerdo con el contratista, deben firmarlo ambas partes. Los presupuestos de reformas son documentos vinculantes tanto para la empresa como para tí.

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FICHA Nº4

EL CONTRATO

Un tema importante a tener en cuenta antes de empezar una reforma es que quede perfectamente definido por escrito todas las tareas que se van a realizar. Seguramente la persona o empresa que contrates te dará un  presupuesto. Lo conveniente es que esté firmado por ambas partes, constituyendo así un contrato.

Los pagos a los contratistas
Es imprescindible que figure en el contrato la forma de pago al contratista.
Es habitual, sobre todo en trabajos pequeños, que en vez de contratar a una constructora se le adjudique el trabajo a un albañil “conocido”, se convenga un precio final por el trabajo y todas las semanas se le adelante algo de dinero. El gran riesgo de esta metodología es que cuando te quieres acordar has dado proporcionalmente más dinero que el trabajo ya realizado.
Lo mejor es concertar un calendario de pagos que se corresponda con el avance del trabajo. Por ejemplo:

• Cuando comienza el trabajo y se traen las herramientas a la obra un adelanto de %.
• Cuando se termina la demolición y se retiran los escombros un %
• Cuando se termina la obra “gruesa” (se hacen las paredes nuevas, se colocan los tubos de agua, saneamiento y electricidad, enfoscados para recibir el alicatado) un %
• Cuando se termina la obra fina o terminaciones (alicatado, solería, escayola, pintura) un %

De esta forma nunca puede haber un defasaje muy grande entre los pagos y el avance de obra.
Otro tema conveniente es contar con un fondo de garantía o retención que se le hace al contratista para que, una vez finalizada la obra, y durante un tiempo prudencial, si existiese algún problema se efectúen las reparaciones correspondientes. Por otro lado si el contratista se niega a hacer el arreglo con ese dinero retenido se le puede pagar a otra persona para que lo haga. En general se pacta antes del inicio de las obras y es del 10% sobre el monto total.

Los tiempos de obra
Tu contrato debe incluir también los tiempos estimados de obra. Tanto si estás reformando tu casa como tu lugar de trabajo, una extensión indefinida de los trabajos te perjudicará. Para lograr que estos tiempos acordados se respeten es conveniente incluir una cláusula de penalización, determinando una multa por cada día de retraso con respecto a la fecha de finalización estipulada. También puedes incluir un reconocimiento o premio a modo de incentivo por la finalización anticipada de la obra.

Los imprevistos
Tú no eres un profesional, tu puedes manejar tareas globales, no aceptes te detallen paso a paso cada tarea, podría faltar algo y tu no lo sabrías. Es mejor que te pongan un valor global por la fontanería del baño y no el valor por pasar cada tubo o poner cada llave. O lo que es mejor, pide un presupuesto global por toda la reforma incluyendo todas las tareas y materiales necesarios para llegar al resultado, que estará reflejado en el plano. De aquí la importancia de contar con un buen plano. Fíjate que se incluya la limpieza de la obra y el retiro de los escombros.
Debes también tener en cuenta que por más cuidado que tengas, siempre pueden surgir imprevistos. Una tubería que no responde a los planos puede ocasionar tareas adicionales de reparación que era imposible prever. Es bueno al acordar el presupuesto fijar un costo por hora de trabajo de un oficial, por ejemplo, para enfrentar este tipo de contratiempos. Otra posibilidad es ante un imprevisto y ANTES de ejecutarlo, sentarse a convenir un precio por esa tarea. NUNCA dejes que hagan un trabajo fuera del presupuesto sin haber convenido un precio, podrías terminar pagando más que por el resto de la obra.

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FICHA Nº5

LA OBRA, LA FAMILIA, LOS AMIGOS…

La reforma en casa afecta a todos y cada uno de los integrantes de la familia, es bueno reiterarlo.
Pasados ya 10 años de la reforma, el hijo de unos amigos nos sigue recordando como las personas que rompimos su casa. ¡¡¡Y sólo tenía 3 años en ese tiempo!!! Comidas, cenas,  tardes de playa no pudieron borrar la imagen que tiene de nosotros… También hay otros chicos que, quizá por haber vivido la reforma en casa a una edad mas avanzada, han decidido estudiar arquitectura.  Y qué decir de mujeres amables, sonrientes, espléndidas, convertidas en verdaderas brujas esperando que los albañiles terminen. O llorando desconsoladas porque los materiales no llegan a tiempo.
Con estos ejemplos un tanto exagerados quiero dejar claro en qué medida una reforma deja huella en todos los habitantes de la casa, especialmente en los que mas tiempo pasan en ella.
Por eso, mi consejo es incluir dentro del costo total de la reforma en una casa el pago de algún alojamiento temporario para la familia.

Otro tema…Durante la reforma visitarás la obra y muchas veces lo harás acompañado de tu familia o tus amigos. Es seguro, todo lo verás pequeñísimo. Ni tomando medidas tu mismo podrás creer que ese dormitorio tiene los 3x3 hablados y que hay sitio suficiente para tu cama. Calma…ya con la pintura la percepción de las dimensiones reales vuelven a su lugar. Y tus amigos…siempre te tirarán mejores soluciones o tendrán un conocido que te podría haber pasado un mejor precio ¡¡¡Haberlo dicho antes!!!
Evita las invitaciones, guárdate para cuando todo esté acabado y puedas agasajarlos con una buena cena en tu nuevo hogar.

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FICHA Nº6

LOS MUEBLES DURANTE UNA REFORMA

Tenemos resuelto el tema de la familia. Resolvemos trasladarnos junto con la ropa que mas usamos, nuestros libros preferidos, nuestro ordenador…Pero queda un sinfín de cosas en nuestra casa, que durante la reforma ¡se convierte en una obra!!!
Una posibilidad es planificar muy bien la obra para poder ir trasladando los muebles y demás contenido de una habitación a otra varias veces durante la reforma. Esto supone tanto un aumento en los tiempos de obra como un esfuerzo que, inevitablemente, se va a traducir en costos. No es lo mismo hacer todos los enfoscados juntos que ir terminando habitación por habitación. Hay que sumar el riesgo de que el polvo afecte a alguna de nuestras pertenencias.
Otra posibilidad, más costosa pero más segura, es trasladar los artículos mas delicados ya sea a otro piso o a un trastero. Si no disponemos de espacio, cabe la posibilidad de alquilar un trastero en forma temporal.